Что делать с арендными платежами в период объявленной Президентом самоизоляции граждан?

shutterstock 340625111На вопрос отвечает член Первоуральского отделения «Ассоциация юристов России», адвокат Елена Ивановна Гончарова

- Если между индивидуальным предпринимателем, гражданином, юридическим лицом заключен договор аренды нежилого помещения (офиса) адвокаты предлагают следующий путь урегулирования отношений, возникающих на основании Договора аренды.

Во-первых, Арендатор всегда вправе обратиться с Арендодателю (лицу, которое предоставляет помещение в аренду) с заявлением о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей или уменьшении размера арендной платы.

В настоящее время в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», Указом Губернатора Свердловской области от 26 марта 2020 года № 143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области» от 18 марта 2020 года № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой короновирусной инфекции (2019 -nCoV)» о приостановлении с 28 марта по 05 апреля 2020 года работы организаций общественного питания, объектов розничной торговли, а также организаций по бытовому обслуживанию населения, в соответствии с Указом Губернатора Свердловской области от 30 марта 2020 года № 151-УГ "О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции(2019-nCoV)" о приостановлении по 5 апреля 2020 года работы организаций общественного питания (за исключением организаций по доставке готовой продукции, обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций, а также осуществляющих организацию питания для работников организаций), объектов розничной торговли (за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных и непродовольственных товаров первой необходимости, включенных в рекомендуемый перечень непродовольственных товаров первой необходимости, утвержденный Правительством Российской Федерации), организаций по бытовому обслуживанию населения (за исключением организаций, оказывающих ритуальные услуги), работу по проведению массовых мероприятий (оказанию услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений, в том числе торговых, торгово-развлекательных центров.

Учитывая изменения, внесенные Указом Губернатора Свердловской области от 3 апреля 2020 года № 158-УГ "О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 года № 100-УГ "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" об ограничении по 20 апреля 2020 года проведение на территории Свердловской области деловых, спортивных, культурных, развлекательных и иных массовых мероприятий, обеспечив проведение указанных мероприятий по возможности в видеоселекторном формате или без зрителей; о приостановлении до 20 апреля 2020 года работы организаций общественного питания (за исключением организаций по доставке готовой продукции, обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций, а также осуществляющих организацию питания для работников организаций), объектов розничной торговли (за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных и непродовольственных товаров первой необходимости, включенных в рекомендуемый перечень непродовольственных товаров первой необходимости, утвержденный Правительством Российской Федерации), организаций по бытовому обслуживанию населения (за исключением организаций, оказывающих ритуальные услуги), работу по проведению массовых мероприятий (оказанию услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений, в том числе торговых, торгово-развлекательных центров советуем обратить внимание на следующее:

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не вытекает из его существа.

В таком случае ссылка на существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договоров Аренды помещений для урегулирования вопросов уплаты арендных платежей необходима.

Кроме того, обращаем внимание на требования статьи 401 Гражданского кодекса РФ, так называемые случаи форс-мажора. В некоторых регионах введены положения карантина. Поэтому обращаем Ваше внимание на то, как регулируются арендные отношения в данных случаях:

Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому "если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Возникновение форс-мажорных обстоятельств освобождает участника, исполнителя договора от ответственности за выполнение принятых им обязательств.

Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:

1) Чрезвычайность— это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.

2) Непреодолимость— означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.

Однако закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы ГК РФ не содержит, и суды в каждом отдельном случае решают относить ли обстоятельство к таковому или нет (если оно прямо в нормативном акте не признано им).

То есть, в действующем законодательстве нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика.

Так к форс-мажорам относятся:

- землетрясения;

- наводнения;

- войны;

крупные забастовки;

эпидемии.

Таким образом, введение карантина из-за эпидемии коронавируса безусловно можно отнести к форс-мажору.

Как правило обстоятельства форс-мажора расписываются в договоре Аренды помещения. Однако, если этого не содержится в договоре аренды, то ссылка в уведомлении либо заявлении на такие обстоятельства в соответствии с действующим гражданским законодательством уместна и необходима для последующего урегулирования спорных отношений.