27 сентября заместитель председателя Первоуральского отделения "Ассоциации юристов России" Ксения Михайловна Лумпова приняла участие в заседании Общественного совета Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области

В ходе заседания обсудили вопросы общественного контроля за качеством предоставления Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области государственной услуги по выдаче квалификационного аттестата

Членами комиссии по проверке качества предоставления данной услуги являются члены Общественного совета Кузьмин А.А., Полыганов С.В. и Лумпова К.М. Прием заявлений о сдаче квалификационного экзамена начат Департаментом 27.11.2014, и по настоящее время всего поступило 1714 заявлений, из них 1708 уже прошли процедуру экзамена. Из них 178 человек не явились на экзамен (10%), 1284 заявителей сдали квалификационный экзамен (75%) и соответственно 246 человек не сдали квалификационный экзамен с первого раза (15%).

С 2016 года организовано взаимодействие с МФЦ: подача заявлений о выдаче квалификационного аттестата осуществляется только через МФЦ, выдача квалификационного аттестата осуществляется Департаментом, так как бланки квалификационных аттестатов имеют степени защиты и не могут быть переданы для выдачи иным лицам. Нарушений требований законодательства при предоставлении Департаментом государственной услуги по выдаче квалификационного аттестата не выявлено. В рамках рассмотрения указанного вопроса также необходимо обратить внимание, что в настоящее время рассматривается вопрос о передаче права проведения квалификационных экзаменов и выдаче квалификационных аттестатов соответствующим общественным профессиональным объединениям.

Рассмотрен вопрос о тенденциях изменений жилищного законодательства Российской Федерации в части перехода потребителей на прямые договоры ресурсоснабжения; изменения подходов к организации и проведению общих собраний; усиления сервисной составляющей лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами; усиления лицензионного контроля.

Переход собственников помещений в многоквартирных домах на прямые договоры ресурсоснабжения

Государственной Думой рассматривается законопроект №207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (о переходе к новым договорным отношениям между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями). В рамках законопроекта предлагается к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнести принятие решений о заключении договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), теплоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами каждым собственником помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени, с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при условии получения согласия ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами на заключение соответствующего договора.

Также одним из оснований для заключения прямых договоров ресурсоснабжения будет являться прекращение договора ресурсоснабжения между РСО и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, и односторонний отказ РСО от исполнения такого договора, например, при задолженности лица, осуществляющего управление. При одностороннем отказе от исполнения договора РСО должна будет уведомить также и Департамент.

Соответственно, меняется содержание деятельности по управление многоквартирным домом: в случае реализации прямых договоров ресурсоснабжения предоставление коммунальных услуг заменяется обеспечением готовности инженерных систем.

Изменение подходов к организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме

В настоящее время в Государственную Думу внесен законопроект №232824-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в виде конференции). В частности, вводится новая форма проведения общих собраний собственников - конференция. Конференция собирается из делегатов, выбираемых от каждого этажа многоквартирного дома, Перечень вопросов, по которым общее собрание может быть проведено в форме конференции законопроектом не ограничивается. Представляется, что такой подход повысит мобильность и оперативность принятия решений общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах.

Усиление сервисной составляющей лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами

До декабря 2017 года планируется внесение масштабных изменений в Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», в рамках которых будут предусмотрены введение представительств УК на территории в зависимости от кв.м. обслуживаемого жилого фонда, буду введены требования по наличию бейджев, бахил у сотрудников УК, расширены обязанности по организации взаимодействия с собственниками при рассмотрении их запросов и т.д.

Усиление лицензионного контроля

В рамках IV Всероссийского съезда некоммерческих организаций (фондов) – региональных операторов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах 14.09.2017 состоялось Всероссийское совещание с руководителями органов государственного жилищного надзора под председательством Заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства А.В. Чибиса, в рамках которого одобрены следующие направления деятельности:

- дифференциация нарушений лицензионных требований в зависимости от грубости совершенного деяния (введение понятия «грубое нарушение лицензионных требований»);

- дифференциация размера административной ответственности в зависимости от степени тяжести совершенного деяния;

- передача органам регионального государственного жилищного надзора полномочий по привлечению к административной ответственности за нарушение лицензионных требований;

- аннулирование лицензий управляющих организаций, у которых в течение шести месяцев отсутствуют в управлении многоквартирные дома;

- введение пятилетнего срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

- признание уведомлений, направленных через ГИС ЖКХ, надлежащим уведомлением при проведении проверок;

- введение требований о проведении видеосъемки общих собраний собственников помещений в многоквартирных дома и тд.

По всем указанным пунктам 28.09.2017 Департаментом будут направлены предложения, которые были выработаны на совместной основе с представителями лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, в рамках обсуждения правоприменительной практики, состоявшегося в августе текущего года.

Третьим вопросом обсудили - Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Как известно, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), содержащий обязательные требования к лицам, осуществляющим привлечение денежных средств в целях долевого строительства многоквартирных домов, за истекший календарный год претерпел два масштабных изменения, которые концептуально изменили содержание обязательных требований. Стоит отметить, что сфере строительства с привлечением денежных средств граждан находится в настоящее время в стадии активной реформации в целях защиты прав указанных граждан.                                   

Так, в дополнение к ранее имевшемуся перечню полномочий Департамента в указанной сфере с 01.01.2017 добавилось полномочие по выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений. Фактически указанные заключения представляют собой квазилицензирование данной деятельности, иными словами, с 01.01.2017 ни один застройщик не имеет права осуществлять строительство объектов капитального строительства с привлечением денежных средств граждан в отсутствие разрешения Департамента. Так, в 2017 году заявлений от застройщиков о выдаче заключений о соответствии поступило 59, выдано 50 заключений о соответствии застройщика и проектной декларации на строительство объекта недвижимости требованиям законодательства о долевом строительстве.

В целом на территории Свердловской области деятельность, связанную с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов по договорам долевого участия в строительстве, по данным Департамента, осуществляет 141 застройщик (259 (объектов).

В 2017 году Департаментом проведено 70 проверок, из них 2 плановых, 68 внеплановых проверок соблюдения законодательства в области долевого строительства, из них: 36 проверок – исполнения ранее выданных предписаний, 23 внеплановых проверок – по обращениям (граждан и юридических лиц), 6 внеплановые проверки – по результатам анализа сведений ежеквартальной отчетности, 2 – отставание от примерного графика строительства, 1 – по информации сети Интернет. Также в 2017 году проведен анализ 326 ежеквартальных отчетов, предоставленных застройщиками за 1 и 2 квартал 2017 года.

В рамках ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, Департаментом в 2017 году рассмотрено 69 заявлений, включено в реестр – 50 граждан. В рамках ведения реестра реестр нуждающихся в поддержке граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, Департаментом в 2017 году в связи с оказанием указанной поддержки исключено 128 граждан, заявлений на включение в 2017 году не поступало. Также Департамент ведет активную работу по защиту прав граждан в судебном порядке. Так, в 2017 году Департаментом подготовлено и направлено в суд 77 исковых заявления в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Несмотря на положительную динамику изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, на территории Свердловской области существует ряд проблем в сфере долевого строительства многоквартирных домов. В качестве причин возникновения указанных проблем и способов их разрешения можно выделить следующие:

Проблемы и нерешенные вопросы, препятствующие надлежащему выполнению полномочий Департамента по контролю в области долевого строительства МКД, принимаемые для их разрешения:

1) в связи с мораторием на проведение проверок субъектов малого и среднего бизнеса сократилось количество плановых проверок застройщиков, осуществляющих деятельность по привлечению и использованию средств участников долевого строительства. Предложение – включить деятельность по привлечению денежных средств граждан в целях долевого строительства многоквартирных домов в список исключений из указанного моратория;

2) отсутствие полномочий на проведение проверок целевого использования средств привлекаемых для строительства многоквартирных жилых домов жилищно-строительными кооперативами создает возможность злоупотреблений на строительном рынке жилья и нарушение прав граждан – пайщиков, вложивших средства в строительство жилья. Предложение – наделить органы регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости полномочиями по проведению проверок целевого использования денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами, внеся необходимые изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации;

3) отсутствие полномочий по приостановлению деятельности застройщиков привлекающих средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов в административном порядке (в случаях выявления грубых нарушений законодательства о долевом строительстве). Предложение – статью 14.28 Кодекса Российской Федерации  об административных правонарушениях дополнить положениями о введении административной ответственности в виде административного приостановления деятельности;

4) отсутствие методики осуществления проверочных мероприятий по выявлению нецелевого использования средств, отсутствие возможности проведения оценки стоимости фактически произведенных расходов на строительство жилого дома. Предложение – ускорить принятие указанной методики Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

5) необходимость приведения в соответствие положений о порядке предоставления отчетности застройщика положениям Федерального закона № 214-ФЗ. Предложение – ускорить принятие необходимых изменений Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

6) отсутствие ответственности (административной, уголовной) за нецелевое использование средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Предложение – ввести указанные составы как в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, так и в Уголовный кодекс Российской Федерации.