Подсчитано, что человек меняет место жительства в среднем раз в десять лет. Надо сказать, что с началом приватизации жилья в 1991 году возник и рынок квартир. Обмены стали совершаться намного быстрее, чем раньше, сама процедура поиска подходящих вариантов стала проще, выбор вариантов квартир, выставленных на продажу, огромен.

 Но наряду с множеством плюсов рынка жилья возникли и новые, невиданные ранее проблемы. Это, прежде всего, умышленное мошенничество с недвижимостью. Кроме того, многие граждане, не сведущие в юридических тонкостях, могут оказаться в неприятных ситуациях иногда из-за элементарного незнания законов. Неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение юридических норм – все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договора купли-продажи квартиры.

 Разумеется, отдельный человек, несведущий в вопросах недвижимости, не в состоянии предусмотреть всевозможные последствия своих действий и не обладает зачастую временем и силами, необходимыми для совершения  продажи или обмена своей квартиры. Поэтому и существует особая сфера услуг – риэлтерские агентства. Они объединяют опытных профессионалов, юристов в сфере недвижимости и специалистов в области оформления и регистрации договоров отчуждения.

 Но, к сожалению, в нашем городе  существуют и такие «Агентства недвижимости», которые зачастую  занимаются мошенническими операциями с недвижимостью. При этом, членство  в Уральской Палате Недвижимости (УПН) не гарантирует прозрачность деятельности такого «Агентства». Чтобы обезопасить себя от услуг таких «Агентств» следует учитывать следующие факторы:

 Опыт работы на рынке недвижимости. Если учитывать, что рынок недвижимости фактически существует около 10 лет, то по времени работы фирмы несложно определить, каков опыт работы данной компании. Первоуральск - город небольшой. Прежде чем, заключать какие-либо договоры с риэлтерскими агентствами,  поговорите со своими друзьями, знакомыми. Возможно, они уже обращались к ним за услугами. Проконсультируйтесь с адвокатами, сотрудниками юридических фирм, специализирующихся в сфере недвижимости. Возможно, они уже сталкивались в ходе своей профессиональной деятельности с работой данных агентств. (Например, в судах при оспаривании заключаемых сделок с недвижимостью с участием таких  агентств, и т.п.).

 Реклама риэлтерских агентств в газетах. В Первоуральске существуют несколько «Агентств», созданных не более чем 2-4 года назад, которые продают, согласно их рекламе, сразу 20 и более квартир, а так же- других видов недвижимости. Советую опасаться сотрудничать с такими «Агентствами». Практика показывает, что они зачастую продают квартиры граждан, с которыми у них не существуют никаких договорных отношений. При этом с потенциальных покупателей они принимают в качестве аванса,  довольно крупные денежные средства. В своей практике, я, сопровождая покупателей при переговорах  с  такими «Агентствами», довольно часто сталкиваюсь с такой ситуацией, когда данные «Агентства» не могут предъявить мне ни документов на продаваемые квартиры, ни документов, подтверждающих их полномочия  от собственников квартир, на получение денежных средств в качестве  аванса. Это могут быть нотариально оформленные доверенности, или договоры поручения с правом получения данных денежных средств.  Как только, простой гражданин сам начинает продавать, либо обменивать свою квартиру, сотрудники таких «Агентств», под видом покупателей, либо их представителей,  берут у них ксерокопии документов на квартиры, после чего, начинают их продавать, соответственно с определенной  накруткой по цене. В Первоуральске существуют не более  5 (пяти) Риэлтерских Агентств, с опытом работы от  8 до 10 лет, которые  оказывают качественные услуги, на основании действительных договорных отношений с продавцами квартир,  и которые следят за своей репутацией. 

 Организация работы и наличие собственных (не арендованных) офисов. Судить об организации работы агентства можно с помощью таких косвенных признаков, как: наличие юриста, возможность легко дозвониться в офис компании, собственный Интернет-сайт, электронная почта. Всегда следует посетить офис. Шикарные апартаменты не показатель, важна атмосфера, которая творится в фирме. Слоняющиеся без дела сотрудники, анекдоты в курилке, постоянные чаепития не внушают доверия. Появляются разумные опасения о том, в какой степени  четко  компания выполнит свои обязательства. Прислушайтесь, как сотрудники общаются по телефону, если раздражительно, повышает голос – прямой признак непрофессионализма.

 Репутация и известность. Конечно, лучше выбрать агентство с именем. Репутация и известность – это показатель статуса компании, высокого качества оказываемых услуг, компетентности сотрудников фирмы и уровня организации работы.

 Покупка квартиры сложный и ответственный процесс. Если вы потратите немного времени на  изучение данной темы, вы сможете во многом облегчить себе работу, в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований. Вы должны понять, что время, потраченное на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами.

Итак, мои советы:

• Не покупайте квартиру, не посмотрев её. Самое главное, чтобы ваши представления о квартире соответствовали действительности.
• Соберите, проанализируйте и сделайте экспертизу документов, необходимых для сделки. Степень и полнота проверки зависит от желания и финансовых возможностей участников сделки, а также  от компетентности и технических возможностей проверяющих лиц. Комплект собираемых документов существенно зависит от конкретной ситуации и обеспечивает разные цели продавца и покупателя.
• Иногда полезно побеседовать с соседями. Некоторые обстоятельства только с помощью экспертизы комплекта документов проверить сложно.(Например - сведения о бывших владельцах квартиры.)
• Составление договора купли-продажи доверьте профессионалам. Правильно составленный договор (условия о передаче денег, фактического освобождения квартиры и т.д.), а также правильное документальное оформление результатов его исполнения (расписки о получении денег, и т.д.) поможет обеим сторонам свести к минимуму возможный риск совершаемой сделки и избежать каких-либо иных негативных последствий.
• Подумайте, прежде чем использовать агента (риэлтера), который выступает на стороне продавца. Такого рода агент, обычно  более внимательно относиться к интересам продавца, (и  в своих интересах), а не покупателя. Если вы приобретаете квартиру, постарайтесь нанять своего агента, или юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью.
• Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ним. Никогда не подписывайте документы в спешке, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до подписания документов.
• Покупайте только юридически освобожденную квартиру – освобожденную от обременений, снятия жильцов с регистрационного учета, освобождения от задолженности по коммунальным платежам.
• Если есть возможность – используйте безопасные расчеты,  (сейфинг и аккредитив), в том числе  безналичные. Безопасные расчеты практически сводят к нулю риски, возникающие при расчетах по сделкам купли-продажи. Не торопитесь   нотариально  доверять получение  денег  третьим лицам, которые выступают в качестве  Вашего  поверенного
• При покупке квартиры с ипотекой – не передавайте свои денежные средства кредитору по сделке. Сейчас, некоторые «Агентства» предлагают накопительные схемы приобретения квартир, называя их ипотекой. Будьте осторожны. Отдать деньги легко – вернуть зачастую гораздо сложнее. Я рекомендую: приобретаемая квартира должна оформляться в собственность заемщика в момент выплаты им собственных денежных средств, остальные денежные средства доплачивает кредитная организация.
• К адвокату или юристу  лучше  обратиться, когда  вы еще только планируете  сделку, поскольку, когда человек уже  попал в сложную ситуацию, совершив сделку с недвижимостью, исправить ее бывает иногда  и  невозможно.

 Источник: "Вечерний Первоуральск" "Криминальный вестник", ноябрь 2010 года