Действующее жилищное законодательство обязывает собственников помещений многоквартирных домов выбрать один из способов управления, предусмотренных статьей 161 Жилищного кодекса РФ: непосредственное управление; управление ТСЖ; управление управляющей организацией.

 В первую очередь при решении вопроса о выборе способа управления необходимо исходить из того, что управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.

 В настоящее время в г.Первоуральске 60% домов находятся в управлении и обслуживании управляющих компаний.

 Рассмотрим наиболее актуальный на сегодняшний день способ управления домом – управление многоквартирным домом управляющей организацией.

 Высшим органом управления многоквартирным домом Жилищный кодекс РФ признает общее собрание собственников помещений. Выбирая на общем собрании способ управления - управляющую организацию, собственники должны выбрать конкретную управляющую компанию и утвердить условия договора, по которому будет осуществляться управление их домом.

 По вопросу заключения договора управления хотелось бы обратить внимание, что такой договор заключается с каждым собственником помещения в доме в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При подписании договора управления необходимо внимательно ознакомиться с правами и обязанностями собственника и управляющей компании.

 Порядком предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (ред. от 29.07.2010) регламентированы права и обязанности потребителя и управляющей организации.

 Согласно вышеуказанного Порядка управляющая компания обязана:

- предоставлять коммунальные услуги в необходимых объемах и надлежащего качества, безопасные для жизни, здоровья и не причиняющие вреда имуществу потребителя;

- заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы;

- самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы;

- устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в установленные сроки;

- производить перерасчет размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность;

- информировать потребителя о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва;

- по требованию потребителя направлять своего представителя для выяснения причин не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (с составлением соответствующего акта);

- производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей;

 И это только небольшая часть обязанностей управляющей организацией перед Потребителем. При этом управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором управления. В том случае, если оказываемые услуги и выполняемые работы не соответствуют требованиям собственников, они могут воспользоваться предоставляемым им правом и изменить способ управления.

 Согласно п.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 Появление на рынке управления жилищным фондом частных управляющих компаний приводит к появлению здоровой конкуренции в сфере жилищно-коммунальных услуг, и как следствие, есть возможность повысить качество предоставляемых услуг. На сегодняшний день на территории г.Первоуральска перечень управляющих организаций достаточно велик, деятельность по управлению домами осуществляют более 10 крупных управляющих организаций, имеющих в штате квалифицированных специалистов, а также материально-техническую базу, необходимую для управления и облуживания жилфонда. Еще раз хотелось бы обратить внимание, что выбор способа управления является правом только самих собственников. Ни действующая в настоящее время в Вашем доме управляющая компания, ни органы местного самоуправления не вправе принять решение о смене управляющей компании в Вашем доме.

 Кроме того, Вы можете самостоятельно провести общее собрание собственников помещений в своем доме. Порядок проведения собрания определен в статьях 44-48 Жилищного кодекса РФ. При проведении собрания учтите ниже перечисленные рекомендации, с целью соблюдения законности порядка проведения собраний.

 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

2) в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений через передачу в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (статья 47 Жилищного кодекса РФ).

 Собрание может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст.45 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч.2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.

 Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. Инициативная группа формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, определяет дату и место проведения общего собрания, а также разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию. В данной работе необходимую помощь может оказать Управление жилищно-коммунального хозяйства и строительства городского округа Первоуральск. Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом, а также поиск организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других).

 Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

 Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, 146 Жилищного  кодекса  РФ).

 Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ). Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

 Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 Жилищного кодекса  РФ). Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса  РФ).

 Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 Жилищного кодекса РФ).

 Если Вы приняли решение выбрать либо сменить управляющую организацию, Вы можете обратиться в адрес Управления жилищно-коммунального хозяйства и строительства городского округа Первоуральск (г.Первоуральск ул.Советская, д.9), где Вам будет оказана юридическая помощь уже на стадии проведения собрания собственников. Также Вы сможете получить информацию и методические материалы по проведению общего собрания собственников, бланки бюллетеней голосования и иные документы.

 Следует  так же отметить, что плата за содержание и ремонт жилья, согласно статьи 156 Жилищного кодекса РФ, определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений управляющей организации. То есть эта цена договорная и может быть разной, в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. В случае, если на общем собрании собственников принято решение о применении тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов в соответствии с нормативно-правовыми актами органа местного самоуправления, применяются тарифы, установленные Первоуральской городской Думой.

 Тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов на 2010-2011 годы утверждены Решением Первоуральской городской Думы от 25.03.2010 № 192 «Об утверждении тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов в городском округе Первоуральск на 2010 - 2011 годы» ("Вечерний Первоуральск", № 25, 06.04.2010). Указанные тарифы  действуют с 1 мая 2010 года по 31 декабря 2011 года. Самовольно управляющая организация не имеет законных оснований изменять размер какого-либо тарифа. В  соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Размер платы за указанные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ либо органами местного самоуправления.

Источник: "Вечерний Первоуральск" "Криминальный вестник", сентябрь 2010 года